Les crédits relais : comprendre leurs implications pour l’achat immobilier en 2025

En 2025, le marché immobilier continue de connaître des mouvements intenses, où acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu son logement actuel demeure un défi majeur pour de nombreux acquéreurs. Les crédits relais s’imposent ainsi comme une solution clé pour faciliter ces passages entre deux propriétés. Cependant, leur mécanisme, leurs avantages, risques et modalités évoluent avec le contexte économique, réglementaire et bancaire contemporain. L’analyse approfondie des caractéristiques du crédit relais permet de comprendre son rôle capital dans les stratégies d’achat-revente, à la lumière des offres des grandes banques françaises comme Crédit Agricole, Banque Populaire ou BNP Paribas.

Fonctionnement du crédit relais : une solution temporaire pour financer l’achat immobilier avant revente

Le crédit relais est un emprunt à court terme spécifiquement conçu pour accompagner l’achat d’un bien immobilier avant la vente définitive de celui que possède déjà l’acquéreur. Cette solution, née pour répondre à une problématique majeure des secundo-accédants, se caractérise par sa nature dite « in fine ». En d’autres termes, le remboursement du capital du prêt s’effectue en une seule fois, à l’échéance du crédit, alors que les intérêts et les primes d’assurance doivent être couverts périodiquement pendant cette période.

La spécificité du crédit relais réside dans la synchronisation des flux d’argent entre la vente du logement existant et l’acquisition du nouveau bien, une opération parfois délicate à mener sans outil financier adapté. Pour un acheteur qui a eu un véritable coup de cœur et ne souhaite pas différer son nouveau projet immobilier, le crédit relais permet de sécuriser cette acquisition, évitant le double déménagement ou la location temporaire.

Son fonctionnement repose généralement sur une durée courte d’1 à 2 ans au maximum, période durant laquelle l’emprunteur bénéficie d’une avance de fonds correspondant à un pourcentage de la valeur estimée de son bien en vente, souvent comprise entre 50 et 80 %. Les banques comme la Caisse d’Épargne ou la Société Générale procèdent à une expertise immobilière pour valider cette estimation, garantissant ainsi une marge protectrice face aux fluctuations du marché.

Le crédit relais dispense donc d’immobiliser des capitaux et diminue notablement la complexité administrative liée à une opération immobilière simultanée. Il permet aussi d’éviter les frais d’un double habitat et la potentielle décote liée à une vente précipitée.

Types de prêts relais et leurs spécificités adaptées au contexte immobilier de 2025

En 2025, les crédits relais s’adaptent aux profils variés d’acheteurs et aux différentes situations financières. Trois grandes catégories de prêts relais émergent aujourd’hui, chacune présentant des caractéristiques distinctes :

Le prêt relais sec

Il s’agit de la forme la plus simple et la plus directe. Le prêt relais sec correspond à une avance de trésorerie accordée pour financer un nouveau bien dont la valeur est inférieure ou égale au bien mis en vente, sans qu’il y ait un crédit immobilier en cours sur ce logement existant. Ce type de prêt est particulièrement adapté lorsque l’emprunteur détient un bien totalement libéré de dettes et peut compter sur la vente intégrale de celui-ci pour financer son nouvel achat.

La Banque Postale et Hello Bank! proposent souvent ce type de crédit relais dans le cadre de leurs offres destinées aux familles souhaitant changer de logement sans complexifier leur dossier financier. Le remboursement intervient entièrement à la vente, et aucun autre crédit ne vient se cumuler pendant cette phase.

Le prêt relais adossé ou associé

Ce prêt reste le plus couramment souscrit en 2025, notamment car il accompagne les projets d’extension ou de montée en gamme immobilière. Il concerne les situations où l’acquisition s’effectue pour un montant supérieur à la valeur du logement vendu, souvent quand le propriétaire souhaite accéder à un bien plus grand ou plus moderne dans des secteurs prisés comme Paris ou Lyon. Il est associé à un crédit classique, car l’emprunteur continue de rembourser mensuellement son prêt initial tout en devant payer les intérêts du prêt relais.

Par exemple, une famille qui emprunte auprès du Crédit Agricole pour une maison à 480 000 euros, alors que leur appartement actuel est encore sous crédit et estimé à 350 000 euros, souscrit un prêt relais adossé. La mensualité de leur crédit initial reste due, en parallèle des intérêts du prêt relais, ce qui nécessite une bonne capacité financière. Cette solution exige souvent une analyse pointue par les banques, dont les taux et conditions peuvent légèrement varier selon l’établissement on note par exemple des offres spécifiques chez lCL ou BNP Paribas, visant à optimiser la gestion des remboursements.

Le prêt relais intégré

Apparu plus récemment dans l’offre bancaire, le prêt relais intégré simplifie la gestion financière en combinant les deux prêts en un seul contrat long terme. Le capital du crédit relais est remboursé immédiatement, mais la banque n’impose pas de délai strict pour vendre l’ancien logement. Cette formule permet également de moduler les remboursements, selon la vente effective du bien, sans pénalités en cas de remboursement anticipé partiel.

Cette option est particulièrement appréciée dans les grandes métropoles, où la vente peut s’étaler sur plusieurs mois. Les établissements bancaires tels que Boursorama Banque et la Banque Populaire mettent en avant cette solution pour ses avantages en termes de souplesse et d’optimisation fiscale.

Avantages et risques du crédit relais : un équilibre délicat à maîtriser

Le crédit relais offre une liberté financière non négligeable. Il supprime notamment les contraintes de double déménagement et permet aux acheteurs de s’installer rapidement dans leur nouveau logement sans passer par une location transitoire. Avec cette facilité vient, bien sûr, une responsabilité accrue : gérer efficacement la temporalité des deux opérations immobilières.

Ernest et Sophie, par exemple, ont choisi un prêt relais sec via le Crédit Mutuel pour acheter leur maison avant la vente de leur appartement. Grâce à ce prêt, ils ont évité un logement temporaire coûteux et le stress d’un déménagement en deux étapes. Ils ont pu jouir confortablement de leur nouveau chez-soi en continuant la commercialisation de leur ancien bien.

Le crédit relais entraîne aussi une limitation des charges liées à la propriété double plus aucune taxe foncière ou frais d’entretien simultanés, puisque leur ancien logement se vend rapidement. Cela peut signifier une réelle économie, facilitant la gestion budgétaire du foyer.

Mais les risques restent importants. Le principal problème est que la durée du prêt relais est limitée (en général 12 mois, prorogeables une fois sous conditions). Si le logement tarde à se vendre, les intérêts peuvent s’accumuler, faisant peser un poids financier lourd. Dans ce cas, la banque peut exiger une transformation du crédit en un prêt plus long, mais souvent à un taux d’intérêt plus élevé et avec un coût global alourdi. Cela peut aussi entraîner une tension financière, surtout si la deuxième acquisition représente un apport conséquent.